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老旧小区待改造,释放万亿元级投资需求!钱从哪来?

发布时间: 2020-05-18 10:54:01浏览次数:34

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国务院召开的常务会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。各地要统筹负责,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

 

当前,在老旧小区改造过程中,财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色,比如专项债将适度倾斜,银行贷款也有介入。

专项债倾斜

据统计,截至3月31日已实际发行1.08万亿,同比增长63%,约提前2.5个月完成既定发行任务。这是半个月内国常会第二次强调再提前下达地方专项债,说明城镇老旧小区改造领域将是今年加大财政赤字后政府投资发力的一大方向。

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据相关行业专家表示,目前前两批专项债发行速度很快,各地发行专项债规模已突破1万亿元。第三批专项债的发行正在路上,向哪些领域、项目倾斜成为市场关注的重点。国务院常务会议上透露出的信号是,地方政府专项债将适当向城镇老旧小区改造倾斜。与上年相比,今年新增专项债投向基建的比例大幅增加。记者根据Wind统计显示,去年全年新增专项债主要投入土储、棚改等领域,投向基建的比例不到三成。今年监管部门要求专项债不再投向土储、棚改后,一季度专项债投向基建的比例已上升至八成左右。

 

 

据了解,目前一些地区已发行了老旧小区改造专项债,未来这一领域将成为专项债使用的一大热点。


银行信贷介入
 

在专项债之外,银行信贷也被视为支持老旧小区改造的重要资金。
 

当前银行业支持城镇老旧小区改造存在两大问题,一方面老旧小区改造作为公益性项目,收益少,难见现金流,缺乏还款保障,影响银行信贷支持积极性。另外,老旧小区改造项目零碎分散,银行信贷管理难度大。

 

有专家提出,如果将改造范围扩大到10分钟、15分钟生活圈,便基本能对接到街道层级。街道作为最基层的组织,可以协调、疏导、落实很多繁琐的工作。最重要的是,如果扩大到15分钟生活圈,便可以在这个资源相对充盈的圈子里进行资源统合、调配,资金平衡、调剂等。同时,片区改造可以整体进行环境改造、风貌营造,而环境、风貌改造可塑性强、易出彩,完全可以用小投资博取大收益。例如,在片区内通过空间再规划的理念,把老旧小区改造与历史街区开发利用、城市有机更新等有机结合。

 

实际上,一些银行已开始介入。去年8月,农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》,要求摸清待改造老旧小区项目清单,探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。

 

一些项目也已落地。比如,去年12月浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司3.5亿元老旧小区改造工程项目贷款获批。工商信息显示,该公司经营范围为经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的经营和管理,基础设施建设等,是当地融资平台。

 

有人说,资本是血腥的,资本也是温和的,但资本的本质是资源配置。业内专家表示,城市更新可以使城市整体价值得以提升,包括政府、资本方、运营方和使用者在内的所有参与方,都会共享到这份提升的价值。因而,城市更新需要资本方给运营方、发展方提供长线的、便宜的、持续性的资金。城市更新的改造过程,以及持续运营的长周期,都决定了投资不会是短钱、快钱,这也需要市场资金“风物长宜放眼量”,毕竟城市更新和老旧小区改造是国家重点推进的保民生、稳投资举措,未来潜力值得期待。

 

专业驱动
 

老旧小区改造涉及到功能取舍、资金平衡以及行为主体权责关系等等一系列复杂问题。如为保存更多有价值的既有建筑,则需从建筑结构、历史存在、现在及未来放在一起统筹思考,新技术、低成本实现既有建筑节能、专业及综合性的服务能力、建筑的维保......所有这些既有建筑改造过程中面临的绕不开的问题,都将是修缮企业的挑战或机遇。

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这也意味着,“防水堵漏”是修缮企业的基础,更诉求的是具备系统化服务的“建筑医院”,从“勘测到功能恢复升级、施工到售后保障、从维护到建筑病例”库“,提供全生命周期式服务,既能解决问题,又能为建筑提供风险预警、风险保障化服务。

 

而这也是东方雨虹雨虹建筑修缮已经在做的创新发展路径。自2019年终总结会上,东方雨虹建筑修缮提出“去伪存真、刚骨安身”的经营理念,全面对标”北京协和医院“,全力迎接4万亿的旧改浪潮,以匠心塑造行业的服务价值,为城市更新和既有建筑改造事业添砖加瓦、添柴加薪,在共同的事业中奉献专业的力量。

 

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